國外經(jīng)驗(yàn)來看，公眾的支持和認(rèn)同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、多樣化的產(chǎn)品等都是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障，值得我們借鑒和完善。

日本采用“政府為主，民營為輔”的模式，提供兩種住房反向抵押貸款類型：政府參與型和民營機(jī)構(gòu)參與型；美國則基于完善的金融市場環(huán)境，提供有豐富靈活的養(yǎng)老地產(chǎn)及反向抵押貸款產(chǎn)品；新加坡實(shí)行“剩余價值繼承人”制度，減少信息不對等產(chǎn)生的利益糾紛。

在國內(nèi)，我們提及的“以房養(yǎng)老”典型模式有三：售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、反向抵押。售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老如果要保證老年人晚年的生活質(zhì)量，則要求的老年居住者至少擁有兩套房產(chǎn)，否則在出租和出售房屋后，他們會面臨棘手的居住問題，這樣的狀況多以降低原有居住水準(zhǔn)和生活品質(zhì)為解決方案。

因此，“反向抵押”養(yǎng)老模式的目標(biāo)鎖定了僅有一套房產(chǎn)的養(yǎng)老人群，也是中國“以房養(yǎng)老”模式重點(diǎn)關(guān)注的人群。

作為多元養(yǎng)老模式中的一種，“以房養(yǎng)老”具有強(qiáng)公共屬性，并牽連多方的利益，復(fù)雜的運(yùn)作機(jī)制讓其在缺乏“政策”支持和監(jiān)管的情況下很難順利推行。中國以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀其實(shí)可以從供給側(cè)和需求側(cè)兩面去解讀：

“以房養(yǎng)老”模式，供給側(cè)主要面對的是老齡化風(fēng)險、市場風(fēng)險、利息風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律環(huán)境的風(fēng)險、不確定性風(fēng)險，等等。這實(shí)際上是一個連鎖的風(fēng)險反應(yīng)。

從無法回避的老齡化風(fēng)險講起。我國人口老齡化的現(xiàn)狀，是老齡化的同時伴隨人口數(shù)量的逐年減少，這也導(dǎo)致了就業(yè)年齡人口占比下降速度要遠(yuǎn)比總?cè)丝谝?guī)模飛速下降，住房反向抵押是長線業(yè)務(wù)，人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量的長期變化曲線對住房反向抵押市場將會產(chǎn)生影響。

尤其是在政策扶植力度不夠，法律環(huán)境不完善的狀況下，像是房地產(chǎn)稅如何執(zhí)行這樣的問題也會影響供給端，如保險公司、開發(fā)商對市場的判斷。

另一方面，我們可以看到“負(fù)利率”席卷全球?qū)?/span>“反向抵押”模式的影響：

世界范圍內(nèi)像日本和歐洲國家已經(jīng)率先將存款利率調(diào)成負(fù)值?，F(xiàn)實(shí)層面來說，我國2018年全年度平均通脹率為3.13%，存款利率活期僅為0.35%，定期最高也僅在2.75%。由此可見，中國已經(jīng)一只腳邁入了“負(fù)利率”中。

①基于對壞賬率的考量，商業(yè)銀行開始不愿意為企業(yè)提供借貸服務(wù)，也就是我們常說的“惜貸行為”。

②個人房地產(chǎn)貸款開始對商業(yè)銀行更具有吸引力。首先是因?yàn)殂y行可以收取可觀的利息，另外個人房地產(chǎn)抵押貸款的違約率接近于零，即便房地產(chǎn)市場面臨巨大危機(jī)，其若干年后仍會恢復(fù)元?dú)狻?/span>

基于上述兩點(diǎn)，真正能讓市場活躍的關(guān)鍵最終落在了“人”上。居住的需求是多元的，除了剛性居住需求以外，養(yǎng)老也是每個人的必由之路，其所蘊(yùn)藏的市場價值超乎想象。

從需求端角度而言，適用于那句在提到“以房養(yǎng)老”時常常會提到的：“市場很冷，騙子很熱”。“以房養(yǎng)老”的需求是并不小眾，而市場環(huán)境可以說是缺失的。“反向抵押”市場還處于“待啟動”的狀態(tài)。

今年7月份披露的中安民生用“賣房養(yǎng)老”的騙局，在不到1年的時間里就騙取了600余名老人抵押房產(chǎn)，其中涉案資金高達(dá)十多億元。雖說唏噓，但也讓我們真實(shí)窺探了“以房養(yǎng)老”需求的一隅。

對于“以房養(yǎng)老模式探索”我國并非沒有進(jìn)行過嘗試
       2005年，南京試行了“以房換養(yǎng)”保險，成為我國最早推行“以房養(yǎng)老”模式的案例：其限定了60歲以上無兒無女的孤寡老人可以把獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給老年公寓，同時入住。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會將老人抵押的房屋進(jìn)行出租，以此來支付老人在公寓的房租以及生活所需。在老人過世后，房屋會作為抵押品歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有。

但是該項目是由民營企業(yè)運(yùn)營，缺乏政府支持和相應(yīng)的政府補(bǔ)貼制度，社會公信力不足，在經(jīng)驗(yàn)尚淺的情況之下，項目僅運(yùn)營了3年就終止了。

當(dāng)然，嘗試的腳步?jīng)]有就此結(jié)束，2007年，上海和北京也分別試行了“以房自助養(yǎng)老”“和養(yǎng)老房屋銀行”模式。雖然吸取了“南京”的失敗經(jīng)驗(yàn)，卻由于文化、社會等方面的因素推行受阻。

首當(dāng)其沖是老年人與簽訂協(xié)議的機(jī)構(gòu)存在信任問題，不透明的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)制度讓許多對該模式感興趣的老年人望而卻步；其次是關(guān)于抵押物與老年人能收到的貸款間存在微妙的沖突，未知升值空間的存在讓許多人在聽到需要簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”的那一刻就打了退堂鼓。

根深蒂固的傳統(tǒng)文化因素，房地產(chǎn)遺贈后代天經(jīng)地義，并且，家族群體利益的考量也是住房反向抵押市場的重要影響因素之一。

綜上所述，我們會發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”市場的主要矛盾，是“需求側(cè)”與“供給端”的矛盾。

一方面，“以房養(yǎng)老”有序發(fā)展要有明確的法律支持，產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)稅等等法律障礙亟待解決途徑；另一方面，要加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”的頂層設(shè)計，制定具體的政策和細(xì)節(jié)，提供相應(yīng)的政策優(yōu)惠措施，并加強(qiáng)政府對各參與主體的有效監(jiān)管。

由于涉及擔(dān)保、法律和金融服務(wù)等環(huán)節(jié)，這方面的市場的教育幾乎一篇空白。社會對“以房養(yǎng)老”信任度需要建立在居住者對于該概念有清晰的認(rèn)知之上。同時還需要有堅實(shí)的法律后盾作為大眾參與“以房養(yǎng)老”模式的“保障”。

商業(yè)供給側(cè)，首要解決的問題是尋求良好的模式和產(chǎn)品為市場提供多元選擇。實(shí)際上，現(xiàn)在房地產(chǎn)正處于從粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)型期。住宅產(chǎn)品力成為了房地產(chǎn)市場面對競爭的重要手段，加強(qiáng)對產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計，是對抗供給側(cè)風(fēng)險的不可或缺的一環(huán)。

“以房養(yǎng)老”在我國仍然具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，尤其是在大城市中?/span>“空巢群體”、“獨(dú)居老人”并不是少數(shù)派，他們恰恰是“以房養(yǎng)老”的潛在需求群體。中國“以房養(yǎng)老”模式的未來，需要多地產(chǎn)、金融、保險、政府、住宅等多個產(chǎn)業(yè)鏈擰成繩結(jié)，合力推進(jìn)，完善“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計，才能為今后的長效發(fā)展奠定根基。